Dans la pratique, le droit préemption crée de nombreux problèmes; non seulement le droit de préemption est souvent mal compris pour diverses raisons, mais dans de nombreux autres cas, c’est le droit de préemption d’un pensionné. Ce droit de préemption est remis en cause depuis longtemps! De plus, la loi sur le bail à ferme […]
Dans la pratique, le droit préemption crée de nombreux problèmes; non seulement le droit de préemption est souvent mal compris pour diverses raisons, mais dans de nombreux autres cas, c’est le droit de préemption d’un pensionné. Ce droit de préemption est remis en cause depuis longtemps! De plus, la loi sur le bail à ferme a été régionalisée et de nouvelles règles ont été définies en la matière en Wallonie depuis le 1er janvier 2020. Nous énumérons les règles actuelles dans les deux régions du pays.
En Flandre, rien ne change : pour qu’un agriculteur/locataire soit couvert par la loi sur la bail à ferme, il est d’abord et avant tout nécessaire qu’il exploite une ferme au sens de la loi sur la bail à ferme; s’il fait cela à temps partiel ou à temps plein, ne change rien en soi. Cela signifie que le locataire ne peut revendiquer son droit de préemption que dans les mêmes conditions. Une fois qu’un locataire quitte sa ferme, la portée de la loi sur la bail à ferme s’arrêtera également et il n’aura plus droit à son droit de réemption!
Mais… si le locataire est en âge de prendre sa retraite et qu’il exploite toujours une exploitation agricole au sens de la loi sur la bail à ferme, il continue de bénéficier des avantages de la loi sur la bail à ferme. Donc, ce n’est pas parce que quelqu’un a atteint l’âge de la retraite, qu’il perd automatiquement ces droits!
Toutefois, l’article 52 de la loi sur la bail à ferme prévoit un certain nombre de cas dans lesquels le locataire n’a aucun droit de préemption. L’un de ces cas est la situation dans laquelle le bail n’est pas lui-même exploité par le locataire, ni par son conjoint, ses descendants ou ses enfants adoptés, ni celui de son conjoint ou par les conjoints des descendants ou des enfants adoptés susmentionnés.
Dans la pratique, il arrive souvent que le locataire n’exploite plus une ferme parce qu’il est à la retraite, mais permet au bail d’être utilisé (en vertu d’un bail) par quelqu’un d’autre. Dans ce cas, l’article 52 s’appliquera parce que le locataire lui-même n’exploite pas le bail. En outre, le sous- locataire n’a pas de droit de préemption non plus!
Suite aux modifications législatives en Wallonie en vigueur depuis le 1er janvier 2020, la règle de l’article 52 de la loi sur la bail à ferme s’applique toujours en Wallonie, seule la ‘cohabitation légale’ y est ajoutée.
Mais… toutefois, une nouvelle règle est ajoutée, à savoir: qu’il n’y a pas de droit de préemption ‘si le locataire a atteint l’âge légal de la retraite, qu’il reçoit une pension de repos ou de survie et qu’aucune des personnes énumérées à l’article 34 (il s’agit: ses descendants, ses enfants adoptés, les enfants de son conjoint ou de son conjoint légal, les conjoints des descendants ou des enfants adoptés susmentionnés, les cohabitants légaux des descendants ou des enfants adoptés susmentionnés), n’est désignée comme la personne qui peut poursuivre son exploitation.
Concrètement, cela signifie que le locataire n’a plus le droit de préemption si :
En raison des règles strictes en matière de protection de la vie privée, le locataire n’a pas pu savoir si son locataire bénéficiait ou non d’une pension. C’est pourquoi une nouvelle règle a été ajoutée en Wallonie, ce qui rend cela possible. Le nouvel article 57 bis stipule qu’à partir du moment où le locataire atteint l’âge légal de la retraite, le locataire peut demander au locataire (cela doit être par mandat d’huissier ou par lettre recommandée) s’il reçoit une pension de repos ou de survie. Si le locataire ne prouve pas dans les deux mois suivant cette question qu’il est toujours dans l’exploitation et qu’il ne reçoit pas de pension ou de pension de survivant, ou s’il ne désigne pas une personne visée à l’article 34 (voir ci-dessus) comme la personne qui peut poursuivre son exploitation, il est censé recevoir une pension de l’état.
Tout cela signifie que dans les conditions ci-dessus, le locataire peut perdre son droit de préemption, et ce pour les ventes qui ont lieu en Wallonie depuis le 1er janvier 2020 !
Attention!
En Flandre et en Wallonie, il y a aussi l’article 8 bis. Le présent article stipule que si, après avoir atteint l’âge de la retraite, le locataire reçoit une pension ou une pension de survie, le locataire ne peut désigner parmi les personnes visées à l’article 34 qui peuvent poursuivre son exploitation, le locataire peut mettre fin au bail afin d’exploiter tout ou partie du bail ou de transférer son exploitation à son conjoint, (pour la Wallonie: à son cohabitant légal), à ses descendants ou à ses enfants adoptés ou à celui de son conjoint ou (pour la Wallonie le cohabitant légal) ou aux conjoints ou (pour la Wallonie) cohabitant légalement les ancêtres des descendants ou des enfants adoptés susmentionnés.
Ce qui est nouveau en Wallonie, c’est qu’il est ajouté que les personnes visées à l’article 34, spécifiées par le locataire, doivent elles-mêmes exploiter les terres accordées dans la période louée de trois ans à partir de la date de résiliation. En l’absence de cela, le locataire peut mettre fin au bail sans préavis!