Le propriétaire peut-il s’opposer à une cession de bail privilégié?

Dans de nombreux cas, le locataire remettra en pratique sa ferme à son fils ou à sa fille. Cela ne doit même pas se faire avec l’accord du propriétaire, et c’est pourquoi de nombreuses personnes se demandent si le propriétaire peut s’opposer à une cession de bail privilégiée?

Qu’est-ce qu’une cession de bail privilégiée?

Si le propriétaire de la parcelle concerné est informé par lettre recommandée dans les trois mois suivant la cession effective du bail à, par exemple, un fils ou une fille du locataire, nous parlons d’une cession de bail privilégiée (Art 35 de la législation sur le bail à ferme).

Le propriétaire qui est mis au courant d’une cession de bail privilégiée peut s’opposer au renouvellement du bail. Il peut convoquer l’ancien et l’actuel locataire devant le tribunal de paix dans les trois mois suivant la notification du transfert. Le juge de paix examine alors si les raisons de cette opposition sont graves et fondées et si le propriétaire mettra effectivement en œuvre ses motifs d’opposition.

Quelles sont les raisons de cette opposition?

Ces raisons d’opposition sont énumérées de manière exhaustive dans la loi sur le bail à ferme (Art 37). Cela signifie qu’aucune autre raison ne peut être citée à part ces raisons. Ci-dessous, nous donnons une brève description de ces six raisons d’opposition.

1. Une première raison qui peut être invoquée par le propriétaire est le fait qu’il a émis un renom valide, avant la notification du transfert de bail.
2. Pour cause d’opposition, l’intention du propriétaire d’exploiter la totalité des biens loués dans un délai de moins de cinq ans est acceptée à son conjoint, à ses descendants, à ses enfants adoptés, aux enfants de son conjoint ou aux conjoints des descendants ou des enfants adoptés susmentionnés.
3. Une troisième raison est d’exprimer des insultes graves ou des actes d’hostilité apparent de la part du successeur contre le propriétaire ou contre des membres de sa famille qui vivent sous son toit. Cependant, les insultes doivent être prises de la part du successeur, si c’est le cédant qui est coupable de ces insultes, alors l’opposition n’est pas valide.
4. La prochaine raison est la déclaration de culpabilité du successeur pour des actes qui peuvent altérer la confiance du propriétaire ou qui peuvent rendre impossibles les relations normales entre le propriétaire et son nouveau locataire. Encore une fois, il s’agit d’une condamnation du successeur et non du cédant.
5. Une cinquième raison est le manque de compétence professionnelle (p. ex. incompétence physique) ou qu’il ne dispose pas des moyens matériels nécessaires pour exploiter correctement les biens loués. L’absence d’une de ces deux ressources peut en soi suffire à ce que l’opposition soit déclarée valide.
6. L’intention d’une administration publique ou d’une personne en droit public qui a loué le bien en question pour l’utiliser à des fins d’intérêt général dans un délai de moins de cinq ans. Cela signifie que le conseil l’utilise bien lui-même pour la destination d’intérêt général.

Un propriétaire peut citer ces motifs d’opposition s’il n’accepte pas le transfert privilégié d’un bail.

Et en Wallonie?

Depuis le 1er janvier 2020, les nouvelles règles de bail sont en place en Wallonie. Les raisons d’opposition mentionnées ci-dessus s’appliquent toujours, mais dans le cas d’une cession privilégiée de bail, 2 nouveautés ont été introduites, à savoir :

1. Le renouvellement du bail dans le cas d’une cession privilégiée de bail en Wallonie n’est possible que si:

• Le successeur est titulaire d’un certificat d’études ou d’un diplôme dans le domaine agricole;
• Le successeur suit depuis au moins un an des cours en vue d’obtenir un certificat d’études ou d’un diplôme dans le domaine agricole;
• Le successeur est agriculteur ou l’a été pendant au moins un an au cours des cinq dernières années.

2. Lorsque le propriétaire exprime son désir de changer l’affectation des biens loués, aucun transfert privilégié ne peut avoir lieu dans les 9 mois suivant une telle notification.

Si le changement d’affectation n’est pas effectué dans ce délai de 9 mois, le propriétaire ne peut faire appel à ce régime qu’après l’expiration d’une période de 3 ans (à moins que les parties ne soient d’accord), qui entre d’application après l’expiration de la période de neuf mois.