Dans la pratique, nous constatons que la plupart des baux sont négociés verbalement. C’est précisément ce caractère verbal qui pose de nombreux problèmes. Le législateur Wallon a donc opté pour un bail écrit obligatoire. Nous allons examiner ce que cela implique. Mais nous examinerons également les conséquences possibles de l’absence d’un contrat écrit ! Que […]
Dans la pratique, nous constatons que la plupart des baux sont négociés verbalement. C’est précisément ce caractère verbal qui pose de nombreux problèmes. Le législateur Wallon a donc opté pour un bail écrit obligatoire. Nous allons examiner ce que cela implique. Mais nous examinerons également les conséquences possibles de l’absence d’un contrat écrit !
Que dit la nouvelle loi ?
La réforme rend obligatoire l’établissement d’un contrat de bail à ferme écrit. Le nouveau article 3 prévoit maintenant que tout bail ainsi que sa modification ou sa reconduction expresse, sont établis par écrit. Cet écrit contient indépendamment de toutes autres modalités :
1° l’identité des parties contractantes (nom, prénom, domicile, date et lieu de naissance, état civil, le numéro d’identification dans le registre national ou dans le registre bis de la Banque-Carrefour de la sécurité sociale et, s’ils sont connus, le numéro de producteur et le numéro d’entreprise) ;
2° la date de prise de cours;
3° la durée du bail ;
4° la désignation cadastrale des parcelles telle que reprise sur l’extrait de la matrice cadastrale et mentionnant à tout le moins : la commune où se situent les parcelles, la division, la section, le numéro parcellaire, la contenance ainsi que le nom de la rue ou le lieu-dit;
5° le revenu cadastral non-indexé de chaque parcelle ainsi que la Région agricole dans laquelle se situe chaque parcelle.
Et si une des parties refuse de faire un écrit ?
Dans ce cas, la partie contractante la plus diligente peut, faute d’exécution dans les vingt jours d’une mise en demeure signifiée par envoi, contraindre l’autre partie, par voie judiciaire s’il échet, à dresser, compléter ou signer une convention écrite.
Comment prouver l’existence d’un bail à ferme ?
Prouver l’existence d’un bail à ferme qui a été établi verbalement, est effectivement un grand problème. En plus beaucoup de fermages sont payé de main à main ; ce qui fait que ce paiement (qui est essentiel lors d’un bail), ne peut pas être prouvé non plus !
La preuve de l’existence d’un bail à ferme peut être fournie par toutes voies de droit. De plus, l’exploitant a la faculté de prouver l’existence du bail en produisant une preuve ‘d’offre personnelle de paiement du fermage’, contre laquelle le bailleur n’a pas réagi dans un délai de six mois, prenant cours au moment de l’offre, par une demande en conciliation devant le juge de paix compétent.
Attention !
Cet offre de paiement personnelle doit être confirmée dans les quinze jours par un envoi dans lequel mention est faite de l’existence d’un bail ainsi que de l’année et de la parcelle concernées par le paiement.
En plus cette lettre confirmative mentionnera expressément :
1° le terme » bail « ;
2° l’année à laquelle le paiement se rapporte;
3° que le paiement vaut preuve de l’existence d’un bail sauf si, dans un délai de six mois prenant cours à la date de la réception de l’offre personnelle de paiement du fermage, le bailleur entame une procédure en conciliation devant le juge de paix compétent.
S’il existe un écrit autrement formulé, celui qui exploite un bien rural peut fournir la preuve de l’existence d’un bail et des conditions par toutes voies de droit, témoins et présomptions compris.
Attention !
Les baux de longue durée et les baux de carrière doivent être fait par un acte authentique.
Qu’en est-il s’il n’y a pas un écrit en cas de vente?
Avant l’acquéreur était toujours subrogé aux droits et obligations du bailleur. Mais dorénavant cet avantage sera limité ! Le nouvel article 55 stipule que si le bail a une date certaine antérieure à l’aliénation du bien loué, l’acquéreur est subrogé dans les droits et obligations du bailleur à la date de la passation de l’acte authentique.
Il en va de même lorsque le bail n’a pas date certaine antérieure à l’aliénation, si le preneur occupe le bien loué depuis un an au moins. Mais, dans ce cas, l’acquéreur peut mettre fin au bail, à tout moment, pour les motifs et dans les conditions visées à l’article 7 (par exemple exploitation personnel). Ceci est possible moyennant un congé de six mois notifié au preneur, à peine de déchéance, dans les trois mois qui suivent la date de la passation de l’acte authentique constatant la mutation de la propriété. Ce délai est prolongé pour permettre au preneur d’enlever la récolte croissante.