Nous avons remarqué que, dans la pratique, de nombreux contrats sont conclus pour contourner la loi sur le bail à ferme. Il s’agit des accords à titre gratuit. Toutefois, la plus grande part, ces accords ne sont pas vraiment gratuits car, discrètement, un prix est donné au propriétaire ! Et alors ? Que dit la […]
Nous avons remarqué que, dans la pratique, de nombreux contrats sont conclus pour contourner la loi sur le bail à ferme. Il s’agit des accords à titre gratuit. Toutefois, la plus grande part, ces accords ne sont pas vraiment gratuits car, discrètement, un prix est donné au propriétaire ! Et alors ?
L’ article 1 de la loi sur le bail à ferme prévoit que les baux de biens immeubles qui sont affectés principalement à exploitation agricole du preneur, tombent sous l’application de la loi sur le bail à ferme. Par ‘exploitation agricole’ on entend l’exploitation de biens immeubles en vue de la production de produits agricoles destinés principalement à la vente;
En plus la loi sur le bail à ferme stipule aussi que s’il existe un écrit autrement formulé, celui qui exploite un bien rural peut fournir la preuve de l’existence d’un bail et des conditions par toutes voies de droit, témoins et présomptions compris.
L’agriculteur Jean utilise une parcelle agricole. Il est agriculteur et il y a plusieurs années, il a signé un accord avec le propriétaire Charles pour la ‘l’utilisation d’une parcelle agricole à titre gratuit’. Cet accord stipule clairement que l’utilisation est gratuite et que la loi sur le bail à ferme ne peut pas être appliquée. Cependant, le fermier Jean affirme qu’il payait 150 € chaque année au propriétaire Charles et qu’il a même un enregistrement sonore qui peut le confirmer.
A un moment donné, il y a une dispute entre Jean et Charles car ce dernier veut vendre le terrain que Jean utilise. Jean croit qu’il a le droit de préemption en vertu de la loi sur le bail à ferme. Il estime qu’il est preneur et que l’accord de l’utilisation gratuite n’est pas correct puisqu’il paie chaque année pour utiliser ce terrain. Les deux ne parviennent pas à se mettre d’accord et finalement l’agriculteur Jean va au tribunal.
L’agriculteur Jean veut que le juge de paix décide qu’il y a un contrat de bail à ferme et que l’accord de l’utilisation gratuite ne peut être accepté car il paie un prix pour l’utilisation de cette parcelle. De son côté, le propriétaire Charles affirme n’avoir jamais reçu de rémunération de la part de Jean et, de plus, il estime également que Jean n’utilisait même pas cette parcelle dans le cadre de son activité agricole.
Jean coupait toujours l’herbe cultivée sur cette parcelle et le foin était ensuite vendu.
Mais… le juge de paix estime que Charles à raison ! Il n’y a pas question d’une activité agricole comme prévu dans l’article 1 de la loi sur le bail à ferme!
Le fermier Jean n’est pas d’accord avec cette décision et il continue à argumenter qu’il a bien une entreprise agricole au sens de la loi sur le bail à ferme ; il va en appel ! Comme mentionné ci-dessus, la loi sur le bail à ferme stipule que s’il existe un document de forme différente (dans ce cas, la convention d’utilisation gratuite), alors la personne qui exploite un bien foncier (Jean) peut prouver l’existence d’une location et les conditions de la location par tous les moyens, y compris par des témoins et des présomptions (par exemple, également l’enregistrement sonores que Jean possède).
Le tribunal part du principe que Jean est bien un agriculteur (il avait présenté ses demandes uniques, ses fiches d’identification, etc…). Mais…le tribunal décide que les preuves fournies par le fermier Jean ne prouvent pas qu’il vend son foin dans le cadre de son activité agricole ! Le juge déclare que Jean ne peut pas présenter de factures appropriées de ces ventes ! Selon le juge, il ne peut pas prouver qu’il est preneur au sens de la loi sur le bail à ferme et qu’il existait bien un contrat de bail à ferme entre lui et Charles !
Si des propriétaires veulent convenir avec l’utilisateur d’une parcelle agricole (qui est en fait un agriculteur), d’utiliser ce terrain gratuitement sans tomber sous l’application de la loi sur le bail à ferme, ils doivent établir un contrat stipulant qu’aucune compensation ne sera demandée ! Mais… il ne faut jamais payer ou faire quoi que ce soit ! Si vous, en tant qu’agriculteur, pouvez prouver que vous avez effectivement payé, donné ou fait quelque chose, alors cette utilisation gratuite peut être requalifiée en contrat de bail à ferme. Bien sûr, tout dépend de la façon dont le juge jugera tenant compte des faits et des circonstances.