De lange duurtijd van een pachtcontract is voor heel wat eigenaars een probleem. Pachtperioden die steeds maar doorlopen en waar bijna geen einde aan komt, zetten hen er heden ten dage dikwijls toe aan om geen gronden in pacht te geven. Sinds kort zijn hierin echter veranderingen opgetreden in Wallonië. We zetten de regels ter […]
De lange duurtijd van een pachtcontract is voor heel wat eigenaars een probleem. Pachtperioden die steeds maar doorlopen en waar bijna geen einde aan komt, zetten hen er heden ten dage dikwijls toe aan om geen gronden in pacht te geven. Sinds kort zijn hierin echter veranderingen opgetreden in Wallonië. We zetten de regels ter zake voor beide landsgedeelten op een rij.
De duurtijd van het pachtcontract in Vlaanderen
In Vlaanderen blijft alles nog steeds bij het oude. Artikel 4 van de Pachtwet bepaalt er dat de pachttijd wordt vastgesteld door de partijen, maar hij mag niet korter zijn dan negen jaar. Is een kortere tijd bedongen, dan wordt hij van rechtswege op negen jaar gebracht.
Bij gebrek aan een geldige opzegging wordt de pacht van rechtswege verlengd voor opeenvolgende periodes van negen jaar bij het eindigen van de gebruiksperiode, zelfs indien de huur van de eerste gebruiksperiode langer is geweest dan negen jaar.
Concreet betekent dit dat na verloop van een eerste pachtperiode er automatisch een volgende pachtperiode van 9 jaar zal ontstaan. Wenst de verpachter een einde te maken aan het pachtcontract, dan zal hij moeten opzeggen, maar dan wel omwille van een van de opzegredenen die limitatief opgesomd zijn in de Pachtwet. Deze opzegredenen zijn niet gemakkelijk haalbaar voor de verpachter. De meest voorkomende zijn de opzeg voor bouwgronden en de opzeg voor eigen gebruik. Doch, bij deze laatste reden zal hij wel moeten voldoen aan een aantal strenge voorwaarden!
Zoals u allicht weet, werden de pachtregels in Wallonië aangepast en zijn de nieuwe regels sinds 1 januari 2020 van kracht. Hier bepaalt nu hetzelfde artikel 4 dat de pachttijd vastgesteld wordt door de partijen, maar hij mag niet korter zijn dan negen jaar. Is een kortere tijd bedongen, dan wordt hij ook hier van rechtswege op negen jaar gebracht. En bij gebrek aan een geldige opzegging wordt de pacht van rechtswege verlengd voor opeenvolgende periodes van negen jaar bij het eindigen van de gebruiksperiode, zelfs indien de huur van de eerste gebruiksperiode langer is geweest dan negen jaar.
Na afloop van de derde verlenging eindigt de pacht van rechtswege. Wanneer de pachter na afloop van de derde verlenging op het pachtgoed wordt gelaten, wordt de pacht van jaar tot jaar tussen dezelfde partijen verlengd. Er kan zich tijdens deze stilzwijgende verlenging geen enkele overdracht of bevoorrechte overdracht voordoen.
Concreet betekent dit nu dat voor de ‘klassieke’ pachtovereenkomst een duurtijd van 9 jaar blijft behouden. Maar een dergelijke pachtovereenkomst zal nog slechts 3 maal hernieuwd kunnen worden. Dit betekent dat de duurtijd zich beperkt tot 36 jaar. Het einde dus van de ‘bijna-eeuwigheid’! Na deze periode van 36 jaar komt er van rechtswege een einde aan het pachtcontract. Maar er wordt wel een mogelijkheid voorzien voor de pachter om toch nog langer op het pachtgoed te blijven.
Indien verpachter en pachter toch nog een langere periode willen
vastleggen dan beschikken ze over twee mogelijkheden:
• De verpachter gaat ermee akkoord dat de pachter verderdoet. In dat geval gaat de pachtovereenkomst stilzwijgend verder, zonder de noodzaak van een geschrift hierover, en dit van jaar tot jaar. Dit kan zo verdergaan tot wanneer de pachter stopt met zijn activiteiten of tot wanneer de verpachter een geldige opzeg geeft. Maar: tijdens deze duurtijd van jaar tot jaar is er geen enkele mogelijkheid om aan pachtoverdracht te doen!
• De ‘pachtovereenkomst tot einde loopbaan’. Hier kunnen pachter en verpachter bij onderling akkoord afspreken dat de pachtovereenkomst, nadat de eerste 36 jaar afgelopen is, doorloopt tot op het ogenblik dat de pachter effectief met pensioen gaat.
De eindeloopbaanpacht wordt gesloten voor een vaste periode die gelijk is aan het verschil tussen het tijdstip waarop de pachter de wettelijke pensioengerechtigde leeftijd bereikt en zijn leeftijd op de datum van inwerkingtreding van het contract.
In geval van een eindeloopbaanpacht mag de pachter niet onderverpachten of zijn pacht overdragen. Ook profiteert hij niet langer van zijn voorkooprecht wanneer hij eenmaal een eindeloopbaancontract is aangegaan.
Na afloop van deze eindeloopbaanpacht krijgt de verpachter automatisch de vrije beschikking over zijn goed zonder dat de pachter zich daartegen kan verzetten.
Net als bij de klassieke pachtcontracten, langlopende pachtovereenkomsten en loopbaanpachten wordt de pachtovereenkomst stilzwijgend verlengd indien de verpachter de pachter op het einde van de periode op het goed laat. Ze loopt dan verder van jaar tot jaar. Gedurende deze periode van stilzwijgende verlenging blijven pachtoverdrachten verboden.
Opgepast!
De lange pachtcontracten van 27 jaar en de loopbaanpachten blijven ook in Wallonië mogelijk.